La garantie de non-conformité en VEFA : un droit essentiel pour l’acquéreur
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), l’acheteur bénéficie de plusieurs garanties destinées à le protéger contre d’éventuels défauts affectant la conformité du bien livré. Parmi elles, la garantie de non-conformité joue un rôle fondamental en assurant la correspondance du bien aux stipulations contractuelles.
1. Qu’est-ce que la garantie de non-conformité en VEFA ?
Le vendeur en VEFA est tenu d’une obligation de délivrance conforme aux engagements contractuels. Cette obligation repose notamment sur les articles 1642-1 et 1648, alinéa 2 du Code civil. La non-conformité se manifeste lorsqu’un bien livré ne correspond pas aux spécifications prévues dans le contrat (plans, devis, notices techniques, etc.).
Il est important de distinguer cette garantie de celles relatives aux vices cachés ou à la garantie décennale. Ici, l’acquéreur peut invoquer la garantie dès lors que le défaut est apparent et constaté lors de la réception ou dans le mois suivant la prise de possession.
2. Quel est le régime applicable à cette garantie ?
a) Délais pour agir
L’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour engager une action en garantie, à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :
- La réception des travaux ;
- Un mois après la prise de possession du bien.
b) Quels sont les recours de l’acquéreur ?
Face à un défaut de conformité, plusieurs solutions s’offrent à l’acheteur :
- La réduction du prix : si l’acquéreur accepte de conserver le bien malgré la non-conformité, il peut négocier une diminution du prix.
- La mise en conformité : le vendeur peut être contraint de réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité du bien.
- La résolution de la vente : en cas de défauts majeurs, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente et obtenir réparation.
3. Quelles sont les limites de cette garantie ?
a) Conditions d’application
Seuls les défauts apparents sont concernés par cette garantie. Ils doivent être signalés dans le délai prévu par l’article 1642-1 du Code civil. Les défauts cachés, eux, relèvent d’un autre régime (garantie des vices cachés).
b) Clauses contractuelles restrictives
Certains contrats prévoient des clauses obligeant l’acquéreur à signaler rapidement les désordres afin de permettre la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement. Il est donc essentiel de bien vérifier les clauses contractuelles avant la signature.
4. Exemples jurisprudentiels
Plusieurs décisions de justice illustrent l’application de la garantie de non-conformité en VEFA :
- Cass. 3e civ., 23 mai 2024 (n° 22-24.191) : confirmation de l’application stricte du délai de forclusion pour les défauts apparents.
- Cass. 3e civ., 4 juin 2009 (n° 08-13.239) : la réception des travaux sans réserve ne dispense pas le vendeur de son obligation de délivrance conforme.
Conclusion
La garantie de non-conformité en VEFA constitue une protection essentielle pour l’acquéreur. Pour faire valoir ses droits, il est primordial de bien respecter les délais d’action et de distinguer les différents régimes de garanties.
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