La gestion des délais de rétractation est cruciale dans la vente immobilière.
Un cas récent à la Cour de cassation illustre l’importance de bien comprendre ces délais (Cass. 3e civ. 19-12-2024 n° 23-12.652).
Dans l’affaire, une promesse de vente a été notifiée le 4 septembre. Le délai de rétractation de 10 jours a commencé le 5 septembre, expirant le 14 septembre à minuit. L’acquéreur a exercé son droit le 15 septembre, mais trop tard, entraînant des dommages-intérêts de 3 500 €.
La Cour a confirmé que le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Comprendre cette règle est essentiel pour éviter des litiges coûteux.
Le délai de rétractation en vente immobilière est un mécanisme protecteur permettant à l’acquéreur non professionnel de revenir sur sa décision sans conséquences financières. Il est régi par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Cadre Juridique et Champ d’Application
Ce droit s’applique aux actes sous seing privé portant sur :
- L’acquisition ou la construction d’un immeuble à usage d’habitation.
- La souscription de parts donnant vocation à l’attribution d’immeubles d’habitation.
- La vente d’immeubles à construire ou la location-accession.
Il concerne uniquement les acquéreurs non professionnels, soit ceux qui n’achètent pas dans un cadre habituel ou professionnel.
Durée et Calcul du Délai
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de rétractation est de 10 jours. Il commence à courir :
- Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
- Le lendemain de la remise en mains propres par un professionnel habilité.
Si le dernier jour tombe un samedi, dimanche ou jour férié, il est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Exercice du Droit de Rétractation
L’acquéreur doit notifier sa rétractation par :
- Lettre recommandée avec AR.
- Remise en mains propres par un notaire ou agent immobilier.
- Tout mode présentant des garanties équivalentes, comme un envoi par Chronopost.
Conséquences Juridiques
L’exercice du droit de rétractation entraîne l’annulation immédiate du contrat, avec restitution intégrale des sommes versées. Aucun vendeur ne peut exiger d’indemnité. En cas de pluralité d’acquéreurs, la rétractation d’un seul suffit à annuler la vente.
Exceptions et Jurisprudence
- Une notification irrégulière empêche le délai de courir, permettant une rétractation jusqu’à la signature de l’acte authentique.
- Une remise en mains propres sans garanties suffisantes peut être contestée.
Sanctions en Cas de Manquement
Un vendeur ne respectant pas ses obligations peut encourir une amende administrative de 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Conclusion
Le délai de rétractation est un outil clé de protection de l’acquéreur. Sa bonne application permet de sécuriser la transaction et d’éviter tout litige.
Notre équipe à Paris vous accompagne dans la gestion de ces démarches pour sécuriser vos transactions immobilières.
