Vente et servitude non apparente : la précision est de mise !
La Cour de cassation a récemment statué sur un cas de servitude non apparente, rappelant qu’une clause générale ne suffit pas à exonérer un vendeur de la garantie d’éviction. Cette décision souligne l’importance de la précision dans la rédaction des clauses contractuelles.
Dans cette affaire, un acquéreur a découvert un réseau souterrain d’évacuation des eaux usées non mentionné lors de l’achat. Considérant cela comme une servitude non apparente, il a demandé la résolution de la vente et des dommages-intérêts. La cour d’appel avait initialement rejeté sa demande, se basant sur une clause générale de prise du bien en l’état.
Cependant, la Cour de cassation a cassé cette décision, affirmant que la clause ne mentionnait pas explicitement l’exclusion des servitudes non apparentes. En vertu de l’article 1638 du Code civil, l’acquéreur est donc en droit de demander la résiliation du contrat. Cette décision renforce l’idée que les clauses doivent être claires et spécifiques pour éviter toute ambiguïté.
Source : Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, n° 23-17.636
Contexte juridique
Les recours de l’acquéreur face aux servitudes non apparentes non déclarées
Lorsqu’un acquéreur découvre, après la signature de l’acte de vente, que le bien immobilier est grevé de servitudes non apparentes non déclarées par le vendeur, plusieurs recours sont envisageables. Ces recours s’appuient principalement sur l’article 1638 du Code civil et la jurisprudence.
1. Le cadre juridique : l’article 1638 du Code civil
L’article 1638 du Code civil établit que si le bien vendu est affecté par des servitudes non apparentes non déclarées, l’acquéreur dispose de deux options :
- Demander la résiliation de la vente : Cette possibilité est offerte si l’importance de la servitude est telle que l’on peut présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait eu connaissance.
- Réclamer une indemnité : Si l’acquéreur décide de conserver le bien, il peut exiger une compensation financière correspondant au préjudice subi.
2. Distinction entre servitudes non apparentes et vices cachés
Il est essentiel de différencier les servitudes non apparentes des vices cachés, deux notions souvent confondues :
- Les servitudes non apparentes relèvent de l’article 1638 du Code civil et sont assimilées à une garantie d’éviction partielle. Elles concernent des droits exercés par des tiers sur le bien vendu.
- Les vices cachés, en revanche, affectent la structure même du bien et rendent son usage inadapté. Ils sont régis par l’article 1641 du Code civil.
3. L’obligation du vendeur et les conséquences de la non-déclaration
Le vendeur est tenu de déclarer l’existence des servitudes non apparentes. À défaut, sa responsabilité peut être engagée :
- Faute contractuelle : Une fausse déclaration sur l’absence de servitude engage la responsabilité du vendeur, même s’il est de bonne foi.
- Obligation d’information : En vertu du principe de bonne foi contractuelle (article 1104 du Code civil), le vendeur doit informer l’acquéreur des servitudes affectant le bien.
4. Le rôle du notaire
Le notaire joue un rôle clé dans la transparence de la transaction. Il doit :
- Vérifier l’existence des servitudes et les intégrer dans l’acte de vente.
- Informer clairement l’acquéreur des éventuelles contraintes qui en découlent.
À défaut, sa responsabilité peut être engagée pour manquement à son devoir de conseil.
5. Exemples jurisprudentiels
Plusieurs décisions de justice ont reconnu le droit à réparation des acquéreurs dans des situations similaires :
- Canalisation traversant un terrain : Une servitude non déclarée a donné lieu à une indemnisation de l’acquéreur pour perte de valeur du bien (Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 11-28.783).
- Servitude d’égout et de passage : Un vendeur professionnel a été condamné pour manquement à son obligation d’information (Cass. 3e civ., 19 oct. 1982, n° 81-12.718).
6. Prescription de l’action
L’action en réparation fondée sur l’article 1638 du Code civil est soumise à une prescription de cinq ans, qui commence à courir à partir de la découverte de la servitude par l’acquéreur.
Conclusion Lorsqu’un bien est affecté par une servitude non apparente non déclarée, l’acquéreur dispose de recours pour protéger ses droits. L’application rigoureuse des obligations d’information du vendeur et du notaire est essentielle pour garantir la transparence des transactions immobilières et éviter d’éventuels litiges.
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